【江苏商报报道】本报记者陆春花报道

　　政策调控和未来供应量的增加，是缓解房价上涨的良药。专家分析，南京部分地块供应充足，开发商也不敢一味提价，房价今后不会普涨。

　　智慧支持：南京大学建筑与房产研究所所长葛扬

　　近段时间以来，随着“第二套住房”按揭新政的推出，国家宏调措施给楼价戴上“紧箍咒”，而南京的地产商则开始给楼盘“松绑”：以前有意地拖延出货速度和数量，现在主张尽快出手，就连“珍藏”版也毫不吝啬地摆到显要位置。有迹象表明，楼价的上涨势头暂时得到了控制。

　　国家发改委公布的数据也显示，9月份南京房价涨幅低于全国平均水平。业内人士表示，目前楼市的供需关系已经得到了一些缓解，南京几个地区房价普涨的现象也不会再出现。

　　政策调控效应显现

　　投资性需求尽管远没有人们想象的那般“洪水猛兽”，但它足以影响并透支真实需求群体的心理预期。提高第二套房首付的政策，使得市场的观望情绪开始显现。

　　市场上，受央行提高第二套房首付以及一系列新政的影响，10月份的南京住宅市场在“黄金周”期间表现并不尽如人意。随后，随着开发商推出新盘速度的加快，成交才有所缓解。统计显示，9月份全市共认购住宅7561套,成交6331套，总销量在1.4万套左右，与9月份的销售水平相比，10月份的住宅成交增长了19%，而认购则增长了30%以上。另一方面，开发商推盘的猛增以及调控压力使得市场在热销下体现出心态的微妙变化，与前一阵相比购房者更趋向于从容选房。

　　在11月2日的土地拍卖会上，地价屡被刷新的局面也没有出现。位于尧化门的G61地块经过57轮争夺最终以3.1亿出让，楼面价3089元/平方米。而这个价格，比两个礼拜前同处尧华门G47地块的楼面价低了约900元/平方米。许多在场业内人士认为，多个宏观政策影响下，开发商拿地心态也在逐步恢复理性。

　　城中房源依然稀缺

　　而在二手房方面，新房大量上市，二手房的上市量也在增加。365地产家居网的统计数据显示，10月份南京个人二手房挂牌量为17619套，环比9月增长20.24%。

　　面对即将持续到明年的供应高峰，购房者的选择重点是否会有所变化？对此相关专家表示，由于主城区土地及房源量一直趋紧，未来的购房热点还将围绕新区板块展开，但从具体分布来看会呈现大板块中小热点片区的转移。城中受到供应量不足的影响，成交套数不高，价格仍有上涨的压力。

　　南京大学建筑与房产研究所所长葛扬分析，在未来一段时间内，南京房价的分布格局不会受到太大改变。但城中土地资源稀缺，“寸土寸金”的特点让其房价还是会走高。

　　片区分化明显

　　今年8月，金地以22.5亿元的价格拿下了板桥一地块，在南京又上演了一次“地王”的神话。按照规划，预计到2012年，板桥新城将囊括60平方公里的发展空间，拥有35万居住人口。不过，目前板桥地区各项配套还谈不上，所以板桥地块将是一个长线发展的项目。

　　江宁江北出于后期房源上市量大增，涨幅将趋于平缓。此外，今年受到热捧的江北地区9月市场的供求比则达到2.45：1，成交均价为3952元/平方米，比8月仅上涨0.33%。这也是自今年年初以来，江北价格最为平稳的月份。

　　河西区域受高档房上市的影响成交均价再上新的台阶。河西板块房价在连续6个月上涨后，终于在9月有了回落的迹象。9月，河西板块成交均价8681元/平方米，比上月下降3.37%。而记者了解到，近期河西楼盘的开盘价相比前期的确不算高。西堤国际第五区大约8400～8500元/平方米，和其第三区相比几乎是不涨反降；上月底开盘的宋都美域均价大约8200～8400元/平方米，融侨中央客户推介会传出的价格也在8100～8200元/平方米，基本都低于前期市场预测。随着今年一大批土地的出让，明年下半年还将有大量住宅源源不断上市。城中的名堂、凯旋门、金鼎湾二期、国展.中央路项目、蓝天·华门国际、城开北安门街项目、长发薛家巷项目、金陵首府、金基尚城，城东君临紫金、中冶·钟鼎雅居、中惠·紫气钟山、英伦·爱丁堡，城南的南汽·亚泰花园、宏图上水园、金地·板桥项目、金陵王榭，城北的万科(华欧)公寓、天正.姜家园项目、大发·热河南路项目，河西的万科嵩山路项目、金地所街项目、凤凰.兴隆大街项目、仁恒·江湾城、金基·汇锦国际等—大批，至于江宁江北就更多了。

　　葛扬表示，如果在供应充足的情况下，开发商单方面提价，那购房者情愿等等再买。房价普涨的时代过去了。

　　·供应预期

　　土地拍卖没以往热了

　　南京近期出现大规模推地。11月2日推出的9幅地块总共约156万平方米，其主要分布于仙林与河西南部。而相比之前拍卖会此起彼伏叫价的声势，2日下午的土地出让则显得波澜不惊。四块商业用地和一块纯住宅用地似乎都没能吊起开发商的胃口，但地块三年内必须上市的政策，也为未来的供应做了准备。

　　在2日的土地拍卖会上，拍卖前主持人特别强调，土地款项六个月内必须缴清。到期不付清土地款项的，收回土地使用权，并且不予退还定金。这在之前的土地拍卖会上是没有见到的。

　　而本次出让的尧化街道的地块，出让价格虽然也是经过了一路攀升，但是每次加价幅度并不大。开发商出价之前，不时经过反复修改再举牌。以往拍卖动辄一次性加价几千万元，甚至上亿元的情形已经见不到了。

　　据了解，上市的仙林地块共四幅，四幅地块总面积近150万平方米。河西共推出三幅地块，三幅地块出让总面积近50万平方米。而最近的几次土地拍卖会，都有推出城北的土地。

　　·楼盘动向

　　南京开发商放量推盘

　　造成今年全市房价整体攀升的原因首先是上半年新增供应不足，使得南京很多板块出现了无房可售的局面，开发商的刻意捂盘，则加剧了市场供应的短缺及房价快速上涨，在南京没有出台“一房一价”政策之前，全市商品住宅均价出现过月涨幅近10%的现象。

　　而有研究机构的报告显示，9月份南京商品住宅就出现了供应集中放量，新增供应126.16万平方米，比上月猛增了59.27%；商品住宅成交量93.18万平方米，比上月增加了8.34%。供求比的较大差距致使南京从年初开始持续半年之久的供不应求状态已经出现逆转。记者也发现，近段时间开发商的推盘速度在持续加快。

　　上月的一个双休日，城南的七彩星城、河西的宋都美域、江宁的东方龙湖湾等七八家楼盘不约而同地开盘，楼盘集中上市已经十分明显。

　　据了解，从金九开始至今，南京楼市新增供应的楼盘以每月20多家的速度全面铺开，这一趋势还将延续到年底乃至明年。

　　记者了解到，未来两个月，全市各板块准备开盘的项目至少达到20多家，其中相当一部分是今年从未露面的新盘。与此同时，市民关注的“三区”热点正在形成新一轮布局变化。

　　未来两个月内，城中的华利国际，河西的嘉业阳光和城北的东恒阳光七日、大地·伊丽雅特湾、御湖国际、皇冠钻石双星、新城邻里，江宁的21世纪国际公寓、罗托鲁拉、思围、名家别墅，江北的钱塘望景花园二期、腾泰雅苑、山水云房、绿城玫瑰园，城东的国浩·钟山经典、招商·依云溪谷等，都将依次推出新房，市场增量供应的趋势依旧十分明显。与前期相比，开发商停止观望而放手人市的心态也使得新推房源不再显得“紧巴巴”。